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发改委:严控高铁周边区域房地产化倾向


来源: 中国城市报 作者: 张阿嫱

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高铁拉近了城市间的距离,也激发了沿线房地产开发的热情。不过在今后,借高铁搞新城、大搞房地产开发,以及城市盲目扩张摊大饼,都将被明令禁止。

5月7日,发改委、自然资源部、住建部和铁路总公司四部门联合发布了《关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见》(以下简称《意见》), 要求“合理确定高铁车站周边用地规模、结构、布局及土地开发和供应时序,坚决防控单纯房地产化倾向。”

严禁借高铁车站开发搞城市扩张

2008年,我国第1条高铁——京津高铁正式通车,中国就此进入高铁时代。仅2013年一年,国内开通的高铁线路数量就达到了13条,中国的“高铁时代”进入高速发展阶段。

高铁不仅是现代社会更高效、快捷、舒适的通行方式,也是一条贯通人流、物流、资金流的“财富之路” 。

因此,伴随着高铁建设浪潮的到来,建设高铁新城的浪潮也正在掀起。据中国城市报记者不完全统计,我国将要和已经开始规划、建设的高铁新城新区有70余座。

然而,在追赶政策红利的同时,不少高铁新城沦为空城、睡城甚至鬼城,其原因之一就是距离主城区过远——少则几公里,多则十几公里。

因此,《意见》特别对选址提出要求:新建铁路选线应尽量减少对城市的分割,新建车站选址尽可能在中心城区或靠近城市建成区,确保人民群众乘坐高铁出行便利。高铁车站建设要规模适当、经济适用,切忌贪大求洋、追求奢华。

同时,严禁借高铁车站周边开发建设名义盲目搞城市扩张,并对高铁沿线的城市开发范围作出明确规定:

其中,大城市初期应重点开发新建高铁车站周边2公里以内区域,可适当控制预留远期发展空间,避免摊子铺得过大、粗放低效发展;中小城市则不宜过高预估高铁带动作用,避免照搬照抄大城市开发经验,硬造特色、盲目造城。

另一方面,对于新建铁路站场实施土地综合开发的,应当严格执行土地综合开发的边界和规模要求,扣除站场用地后,同一铁路建设项目的综合开发用地总量按单个站场平均规模不超过50公顷控制,少数站场综合开发用地规模不超过100公顷。

“此次高铁新城规划政策,有三点很明确。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,第一是边界思维强化,是为了防范很多高铁新城开发无序、盲目做规模;第二是速度宁稳而不能急。部分城市把高铁新城建设当做一项重大任务,而操作中比较急,就容易引起各类问题,如空置率上升。

第三是不能做房地产化的模式。严跃进对中国城市报记者表示,现实中,侵占耕地等现象很多,这往往导致了农田和农民的利益受损。

高铁沿线避免单纯房地产化

“高铁一响,黄金万两”。高铁不仅方便了人们的出行,高铁沿线的地价房价也随之水涨船高。

据不完全统计,2011年以来,全国高铁周边物业价格每年都有近30%的增长,广州、上海等一线城市涨幅保持在20%左右,相关商务办公业态的出租率也保持在较高位。同时,高铁沿线物业与非沿线物业仅在住宅产品方面就有25%-30%的差价。

“目前很多小城市都在盲目高估高铁新城概念,很多人去认购高铁新城楼盘,但其实很多都是空置,自住需求不大,这方面都需要警惕和关注。”严跃进说。

要防范房地产化的模式,严跃进建议各地坚持“先规划后开发”的思路,尤其是要有红线的概念,部分用地的审批需要严格,同时要加大事后监督和考核的内容。“对于部分房地产化、规模大的高铁新城,未来建议限制此类城市在其他区域的开发。”

严跃进告诉记者,目前在房地产发展中,有三个领域提到了防范“房地产化”的做法,包括特色小镇、主题公园和高铁新城,这也是房地产发展健康化的体现。

“站城一体”能防止空城、鬼城

另一方面,高铁新城与老城之间的基础设施、公共服务设施建设也容易存在瓶颈与脱节。由于新城缺乏配套服务设施,人气难以短期集聚,这也增加了沦为空城、鬼城的可能性。

因此《意见》提出,高铁车站周边开发建设必须贯彻落实以人为本的新型城镇化发展理念,营造宜居宜业环境,提高交通便利性和公共服务能力,增强产业、人口集聚效应。

同时,高铁车站周边开发建设要突出产城融合、站城一体,与城市建成区合理分工,在城市功能布局、综合交通运输体系建设、基础设施共建共享等方面同步规划、协调推进。

北京交通大学中国城镇化研究中心主任赵坚认为,《意见》的最大亮点是提出“站城一体”。

他认为,目前许多高铁站与城市特别是老城区之间缺乏轨道交通等公共交通的衔接,而城市规划对车站开发强度的容积率规定过于僵硬缺乏灵活性,不能进行高密度开发,这样就不能在车站周边积聚大量的商业及办公场所,对于开发企业来说缺乏足够价值,对城市来说缺乏吸引力。

由于推进“站城一体”涉及交通、规划、土地利用等多个部门,赵坚表示,未来还需要进一步破除有关制度性政策性障碍。

如今,我国仍处于发展高铁的“黄金时代”。按照《铁路“十三五”发展规划》,到2020年,我国高铁总里程将达到3万公里,高速铁路网覆盖80%以上的大城市。实现相邻大中城市 1—4 小时快速联系,主要城市群内 0.5—2 小时便捷通勤。

这意味着,将给更多的高铁沿线城市带来新商机。而如何使人“愿意来”“留得下”“活得好”,不断提升人民群众的幸福感和获得感,才是高铁新城应考虑的首要问题。

(责任编辑:郭禹辰)

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