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10年发展1000家 “新打法”开创万达新商业生态


来源: 中国城市报 作者: 张阿嫱

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    日前,万达集团董事长王健林在出席苏宁战略发布会上曾表示:万达有个宏伟的计划,从2018年开始,力争10年内将万达广场发展到1000家左右。这意味着万达广场将覆盖全国90%的城市,以及2/3的城市人口。

    王健林的话音刚落,2017年12月22日,北京、成都两处新的万达广场——西铁营项目和武侯项目,同时宣布开门迎客。

    这是全国范围内开业的,第234座和235座万达广场。

    在王健林看来,近两年是万达广场的高速增长期:“2016年之前,我们每年最多开业25个万达广场;2016和2017连续两年,每年开业的万达广场就超过了50家。”

    实体商业是否真正进入回暖期?“新零售”东风下的新商业究竟应抓住哪些关键点?中国城市报记者对此进行了相关采访。

    万达“瘦身” 轻资产实现快速扩张

    开业当天,记者在现场看到,万达商管集团高级总裁助理兼华北运营中心总经理孙亚洲、北京西铁营投资管理公司董事长王凤宽等多位万达集团及合作方领导考察项目建设和运营情况并出席开业剪彩活动。

    “西铁营万达广场的正式开业,意味着一个集购物、娱乐、休闲、餐饮于一体的万达商圈正逐渐成型。周边社区居民及大学生群体的日常生活将变得更加丰富多彩,同时,也将西铁营地区的商业繁华推上了一个新高度。”孙亚洲说。

    西铁营万达广场的开业主题是“全北京潮南看”,意味着该项目定位为南城时尚新地标。而与北京西铁营投资管理公司的牵手,也意味着万达逐步开启轻资产的征途。

    记者了解到,北京西铁营万达广场是继北京CBD、石景山、通州、丰台、槐房后,万达集团布局北京市的第6座,也是万达集团第234座万达广场。北京西铁营万达广场共引入186个国内外知名品牌,集中了万达影城、大玩家、精品超市、儿童娱乐四大主力店,以及多家零售主力店。

    12月22日同一天,在万达在川第一座广场——成都锦华路万达广场迎来10周年之际,万达在川的第16座广场——武侯万达广场也正式宣布开业,这也是全国第235座万达广场。

    该项目位于成都武侯新区,总建筑面积约6.1公顷,商业面积近12000平方米,系国内首创的AB栋廊桥式商业建筑标杆。武侯万达独创了其他万达所没有的天空美食花园,外广场打造了酷玩运动街区和萌宠趣玩乐园,以契合成都人爱在户外享受美食和阳光的传统。

    “万达的优势在于快速周转(18个月)、品牌招商、电商及信息化等均好性的布局。” 中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示,商业地产已经从重开发、轻运营;重建设,轻持有,开始向强化运营、持有的“后翡翠时代”发展,这就要求开发商更强调持有商业的规模、面积以及运营的质量。

    陈晟对中国城市报记者分析,万达目前做的,就是通过轻资产的模式,加速扩张和覆盖城市,增加商业面积的一个基本思路。

    王健林:万达受电子商务冲击并不大

    王健林10年要建1000座万达广场的豪言,源于2017年12月19日,苏宁控股集团董事长张近东召开的一次“智慧零售”战略会。现场,除了王健林,融创中国董事长孙宏斌、恒大集团总裁夏海钧等大半个地产圈高层悉数到场,力挺张近东的同时,也试图为新时代下的商业地产摸索出一条新路径。

    试图“瘦身”的万达,也确实正向轻资产模式不断靠拢。

    万达商业2016 年年报披露,目前公司与投资人共签订 7 份投资合作协议,其中 4 份协议投资方为关联方,2 份协议投资方为中信信托,1 份协议投资方为民生信托,单个协议对应 4—5 个万达广场项目组成的资产包,涉及项目总数量约达29个,均为二、三线城市万达广场,投资人授权公司负责项目的开发建设和运营管理,万达商业收取一定比例的运营收益作为服务对价。

    2017年,公司预计新开业万达广场50个,其中11个为重资产项目,另外39 个计划全部为轻资产项目。

    模式转“轻”的同时,万达也在尝试剥离较重的“零售”板块,加强体验性消费。王健林的目标是,万达原则上新开店和老店体验消费占比要求不低于60%,并争取在三四年内将体验消费占比达70%。

    王健林指出,网络冲击的是商业当中的零售部分,即“提袋消费”。消费有两种,一种是提袋消费,实实在在提一个袋子走了,是物理消费;还有一种是体验消费,你花了钱了,有了感知,如吃个饭、健个身、游个泳、唱个歌、看个电影等等。

    王健林认为,万达作为实体商业的代表,近些年受电子商务的冲击并不大。近5年开业的万达广场的三个核心指标——客流、收入、租金,年环比年均都保持在6%以上。“网络消费对‘提袋消费’,即消费中的零售部分冲击比较大,但是它永远无法替代只有到实物场景才能深切体会到的体验式消费。”

    对此,陈晟也认为,实体商业受电商冲击已经接近尾声,电商的增速已经从70%下降至近19%,说明现在更需要实体经济与线上的结合。

    “新商业不是谁来占有谁,不是对立,而是融合。线上如何为线下导流;线下如何解决线上的服务、运营、物流、中央仓储……”陈晟说,如今,线上的企业开始收购线下企业,线下企业又开始借鉴线上模式,这就是新时代的商业发展模式。

    此外,记者还了解到,在万达商业中,除了增加体验、消费内容,还会引进文化,甚至包括小型的博物馆、文化馆、主题街区。

    王健林透露,2018年即将开业的南京仙林项目,占地大概20万平方米,是万达广场正在升级的产品。其中,文化娱乐内容占比可能接近50%,零售比重进一步压到只有15%左右,这是万达商业今后主要的发展目标和方向。

    购物中心需警惕过剩风险

    业内:未来将偏定制化

    2016年11月,国务院发布了《关于推动实体零售创新转型的意见》,从调整商业结构、创新发展方式、促进跨界融合3个方面明确了实体零售企业创新转型的9个方向。实体商业的创新升级,再次成为业内关注的热点。

    尽管2017年以来,我国电商业务发展迅猛,但实体商业的表现依旧不俗。

    2017年8月底,万达大数据与波士顿咨询公司(BCG)联合发布的《创新以释放购物中心的新价值》报告显示,过去10年,我国购物中心面积以14%的速度逐年增加,2016年已达到3.6亿平方米。

    报告指出,在互联网零售额增长率达到77%的冲击下,我国购物中心的增长率仍与零售市场整体增幅保持10%以上的同步增长,在总零售额中占比达到43%。而同期,美国的购物中心零售额增幅仅为2%。

    不过,我国购物中心的建设虽处于高峰期,但阶段性过剩风险不容忽视。2017年6月,商务部发布《中国购物中心发展指数报告》显示,截至 2016 年底,全国大中型购物中心项目数量已超过4000 家。但同时,在部分城市,购物中心的大量开发已经开始对招商、后期运营产生影响,阶段性的供应过剩风险正逐步积聚。

    报告指出,据2016年调查,2015—2016年间,超过50%的新购物中心项目延期开业超过6个月,项目预租周期也从过去的12—18个月延长至19—24 个月。

    “在一定程度上,目前的购物中心的确有过剩趋势。”盈怀商业总裁喻浦阳在接受中国城市报记者采访时透露,以2017年我国购物中心开业计划为例,年初计划开业800个,年底只开业了400个,开业率不到50%,成活率则不到20%。

    对标日本,喻浦阳告诉记者,日本的购物中心目前只有2000—3000家,但开始呈现出面积越来越小,更精细化的现象。“日本今年开了70个购物中心,有25个是1万平方米以下,1—3万平方米的大概是33个,剩下的都在5万平方米左右,分布在不同的城市、不同的位置。”

    喻浦阳认为,未来的购物中心将进入微利时代,跑马圈地形式的商业地产模式并不可取。购物中心的最大价值应该是聚客,做城市配套,并且更多地开始定制化。

    因此,喻浦阳主张做智慧和邻里商业。他认为,智能化管理能降成本、降能耗,借此可以抵消线上因低成本对传统商业的冲击;其次,能实现标准化,“下线运营拼的是品牌和服务,智能化管理能保证服务不走形”。

    记者注意到,对于万达广场的线上线下融合,王健林表示要用到更多科技元素,特别是人工智能的使用。“我们正在研究这方面,比如,你进门系统就能自动识别,那么你去店铺消费,系统除了能抓取你的数据以外,也不再需要支付系统了,这就为不太玩手机的中老年顾客解决了困扰。”

    (原标题:10年建千家万达广场 “新打法”开创万达新商业生态)

(责任编辑:李彤彤)