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上海:老房加装电梯可以“少走弯路”


来源: 解放日报 作者: 周楠

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    虹口区老旧小区加装电梯有了专业组织。昨天上午,本市首家专为老旧小区加装电梯开展服务指导、承接委托管理的社会服务机构——虹口区家加乐加装电梯事务所在江湾镇街道挂牌成立,今后虹口区乃至本市老旧小区居民有意愿加装电梯,都可通过家加乐加装电梯事务所获得帮助指导。虹口区加装电梯工作法同时发布。

    据了解,自上海大调研开展以来,推进老式多层住宅小区加装电梯,成为各级部门的调研重点之一。在上海,无电梯的多层住宅约有22万个门栋。这其中,高楼层住户达100万户以上。虹口区60岁以上的老龄人口比例达37.93%,区域内多层住宅小区的居民加装电梯意愿非常强烈。

    成立首家加装电梯事务所,是否意味着上海的老房装电梯问题,有了有效的解决办法?

    “老法师”把江湾试点继续扩大

    今年初,虹口区领导在大调研走访中,有居民反映,老旧小区加装电梯怎么装、需要哪些手续、到哪儿申请等问题,时常困扰着想装电梯的居民。区领导会同有关部门就如何才能满足百姓需求,逐步打通居民在加装电梯过程中存在的“最后一公里”问题进行会商,决定把在老旧小区安装电梯过程中发挥作用的江湾镇街道老旧小区加装电梯工作室的“老法师”组织起来,成立民办非企业单位,指导开展加装电梯服务工作。

  这些“老法师”,刚刚帮一批居民圆了电梯梦。今年2月12日,虹口区江湾镇街道汶水东路505弄3号、4号、5号和万安路280号、288号5幢居民楼加装的电梯正式启用,这是虹口区首个成片多幢居民楼加装电梯同时建成启用。其中,万安路280号、288号这两幢居民楼的情况较为特殊:1楼到3楼是江湾消防中队的部队用房,4楼以上才是居民住宅,由于房屋结构特殊,两幢楼的楼梯比一般老公房高出很多,楼里又多是老人小孩,上下楼有很多不便。

  记者注意到,这次加装的电梯井道位于楼栋安全防盗门外,直接连接着原先的无障碍通道,轿厢载重450公斤,限载6人。进入电梯前,居民需先刷卡,进电梯后只能选择卡内指定到达楼层,这使楼内居民的安全有了保障。

  去年10月20日,这两幢楼加装电梯项目开工,短短100天,圆了21户居民多年来的梦。高效的背后,离不开“虹口区江湾镇街道既有多层住宅加装电梯工作室”的指导。工作室由街道相关科室人员和居民代表组成,负责与房管、规土、建管等区部门对接,指导具体方案和如何走程序,全程跟踪计划立项、规划审批、房屋安全性认证和施工许可等环节,并为施工做好各项服务工作。此外,加装电梯工作室有专门的办公场地,并对外公布电话,为居民加装电梯出谋划策。区域内有意愿加装电梯的居民都可以前往或电话咨询。同时,也为居民免去许多因不熟悉流程而四处奔波的麻烦。

  江湾镇街道欣逸居民区党总支书记章健新说:“老旧小区的设计给加装电梯增加了难度,如电压不足无法施工,居民用电最高电压为220伏,而施工电压则要300伏以上。为此,加装电梯工作室出面协调附近的虹口消防江湾中队借给施工队使用380伏的工作用电。还联系了农业银行江湾支行、市北燃气公司等单位为加装电梯项目提供支持。城管江湾中队也在加装电梯居民区设置工作小组,为居民们排忧解难。如果没有工作室人员的协调,光靠居委会一家,加装电梯不知要等到何年何月。”

  正是由于试点效果不错,所以虹口区民政局此番携手江湾镇街道,成立“虹口区家加乐加装电梯事务所”,旨在通过成立一家专业调处类社会组织,提炼总结一套工作方法、培养一支专业化队伍,希望不断在实践中摸索完善加装电梯“虹口模式”。目前,事务所对居民的指导暂不收费,今后考虑列入“政府购买服务”清单。

    老房装电梯成功案例越来越多

    上海为多层住宅加装电梯的试点,始于2000年前后的“平改坡”工程。由于加装电梯涉及住宅结构调整、社区公共事务程序、资金筹集、工程审批、安全监督、运营管理等大量复杂问题,实际操作困难重重。十几年间,宝山等个别小区的尝试并没有在全市形成示范效应和规模效应,尽管各方呼吁不断,成功者依然寥寥。

  2012年8月,上海成立加装电梯试点工作协调小组,启动本市多层住宅加装电梯试点工作。

  2015年10月,普陀区怒江苑小区7号楼,成为上海首个居民自筹资金加装电梯的成功案例。一石激起千层浪,很多社区相继前往取经。怒江苑是1998年建成的售后公房,7号楼楼高7层,底层是车库,上面6层住人,总共12户。居民中七成是60岁以上的老人。有的老人上下楼要靠人背,有的因为爬不动楼梯只好搬走。

  怒江苑的改造耗时一年多。2015年3月,第一次征询,12户居民全部同意;随后业委会、居委会征询小区全体业主意见,同意率达75%,达到法律规定的底线;项目组测算了电梯成本、土建、安装以及楼道装修费用,除去财政补贴部分,7号楼业主又商定了费用分摊方案,一楼住户不出钱,楼层越高出钱越多,再就方案进行二次征询。业主们前前后后开会30多次,项目组四处奔走,在各个部门盖了46个图章,最终加装电梯得以顺利进行。怒江苑7号楼为同类社区贡献了经验。

  2016年上半年,市住建委、市规土局等在怒江苑召开本市既有多层住宅加装电梯现场会,提出把审批章从46个精简到15个,缩短加装电梯申请流程。这个新措施先在怒江苑的4栋楼先行试点,此后在全市推广。有关部门还表示,未来,针对简化后的审批程序,将进一步细化完善相关配套政策,在有条件的区实行一门式行政服务窗口受理。与此同时,也指定了上海市房屋修建行业协会承担既有多层住宅加装电梯的政策咨询和技术服务工作,培育发展一些单位作为既有多层住宅加装电梯的代建单位,提供加装电梯的技术咨询、设计、手续办理和施工安装等一条龙服务。

  这一两年间,上海各区有了越来越多老房装电梯的成功案例。截至去年5月,上海多层住宅加装电梯已竣工12台、正在施工5台、完成立项即将开工的有43台。

    有望形成加装电梯可复制模式

    近日,由市住宅建设发展中心、市房屋修建协会等编制的 《上海市既有多层住宅加装电梯建设指南》公布。据悉,这是一部目前信息最全、指导性最强的加装电梯工作指南和操作手册。

  虹口区发布的“加装电梯工作法”,正是以此为参考并结合实践产生的。记者看到,这一由社区工作环节和行政审批环节两部分12条组成的工作法,较为详细地向居民告知了老旧小区加装电梯的步骤和如何进行行政审批的过程,包括报房管局、规土局、市修缮工程质量检测中心、建管委、市场监管局等部门的审批流程,还配上一些朗朗上口的加装电梯口诀。

  “有了家加乐加装电梯事务所这样的专业组织和加装电梯工作法,还有‘老法师’为我们指路,可以避免少走许多弯路。”家住虹口区凉城路1201弄77号楼的居民秦挺南说。

  据介绍,目前虹口区452家社会组织中,专业调处类社会组织的比例只有5.31%,与基层社区治理的需要存在很大差距。因此,需要构建更为完善的扶持体系,在扶持方向和扶持力度上加大对社会治理需要、基层急需、群众期盼的专业调处类社会组织的培育。

  过去,加装电梯牵涉居委会工作人员的很多精力。有了专业事务所后,加装电梯的事可以交给专业的事务所来做,居委会工作人员也可以有更多时间为居民做好服务。事务所的工作人员都是在加装电梯方面有经验的“老法师”,有的工作人员已成功帮多个老旧小区加装电梯。正因为它是在老房加装电梯方面,群众亟需的专业调处类社会组织,区内各相关部门和街道通力合作,以最快速度解决了事务所注册登记中的各种问题,使其从酝酿到注册登记,前后仅用了数天。

  虹口区民政局负责人表示,今后,虹口区将在辖区8个街道建立工作室,在加装电梯的小区设立服务点,构建1+8+X的服务体系。以江湾镇街道加装电梯工作室为基础,抓紧构建人才队伍,进行具有实务操作性的专业培训。充分发挥居民区党组织、党员、楼组长等骨干力量的作用,利用好议事会、恳谈会、评议会等平台,着力整合职能部门和共建单位的资源,形成“党建引领、居民自治、社区共治”加装电梯可复制模式。

    “将心比心”是装电梯成功关键

    成立首家加装电梯事务所,对老房加装电梯起到了重要的指导和推进作用。不过实际操作中的一些“硬骨头”还得靠居民来啃。

  比如,最要紧的一条,加装电梯需要得到楼内90%以上居民通过,其他业主无明确反对意见。在上海不少居民区,一些居住在楼内的年轻业主,曾对上门征询意见的安装电梯自治小组成员颇不以为然:“想装电梯,你应该去买电梯房。”面对这些业主,自治小组成员唯有不怕冷嘲热讽,笑脸相迎,耐心做工作,告诉年轻人“每个人都有老去的一天,或许将来自己也有需要。再说有了电梯,房子的品质和房价也上去了”等,逐步转变一些年轻业主的态度。

  另一个特别棘手的问题,是如何征得底层住户的同意。上海市中心某社区有一幢“超级老人楼”,30多户居民中,90岁以上高龄老人有4户,80岁以上高龄老人有17户,其余17户中60岁以上老人也很多。为了给楼里装上电梯,一位83岁的老先生已奔走了6年,到了最后关头,还是卡在底楼住户不同意这个问题上。

  底楼这户居民曾经打过12345市民热线进行投诉,反对在本幢楼装电梯。事后,居委干部和所属区房管局的住宅修缮管理中心工作人员都试图做她的思想工作,但都没说动这户居民。

  成功的案例,也往往得益于底楼居民的谅解。普陀区怒江苑小区7号楼底楼两户居民特别通情达理——101室住着70多岁的陆老先生夫妇,102室住着一家三代张先生四口人,当他们拿到征询单时,都迅速地大笔一挥勾上“同意”。楼上邻居主动提出集资补偿他们,也被婉言谢绝。他们的理由很简单:“将心比心,装电梯应该支持。”

  同样取得成功的长宁区水城路五洲大厦小区3号楼,一楼邻居的态度也让人感动——不但无条件同意,还主动借出家用电,方便工程队施工。

  虹口区家加乐加装电梯事务所的一位“老法师”说,在居民协调问题上,事务所只能提供经验进行帮助和指导,具体还得是彼此熟悉的邻居们“将心比心”。而这正是加装电梯成功与否的关键。

  费用问题,也是加装电梯的“拦路虎”。按照上海目前的规定,政府给予的补贴最高不超过24万元/台。因此,加装电梯事务所一般推荐的电梯费用在50万—70万元,但居民们依然要分摊26万—46万元,这并不是每个小区居民都能接受的。

  此外,对于电梯今后的维修与保养问题,加装电梯事务所会这样指导居民:在前期资金筹措方案中,明确写清后期运维费用是多少,并让居民签字。因此,前期的各方协调工作尤为重要。

  毕竟一切才刚刚开始。电梯后期的保养、维护以及和物业方的协调,都要在实践中不断摸索解决。

(责任编辑:韩利)

gcz

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